當(dāng)前，不少老舊小區(qū)因體量相對(duì)較小、公共收益少、物業(yè)費(fèi)繳交標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)管理費(fèi)用收支平衡難，加之業(yè)主提高交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意愿不強(qiáng)，存在物業(yè)企業(yè)退出、自治失序隱患。近年來(lái)，福建省廈門(mén)市集美區(qū)以問(wèn)題為導(dǎo)向，多部門(mén)協(xié)同、街道社區(qū)聯(lián)動(dòng)，以杏林街道寧寶社區(qū)海韻華庭小區(qū)為試點(diǎn)，探索出一條黨建引領(lǐng)老舊小區(qū)治理新路。

海韻華庭小區(qū)上屆業(yè)委會(huì)屆滿后，因種種原因兩次換屆失敗，長(zhǎng)達(dá)8年時(shí)間沒(méi)有業(yè)委會(huì)，動(dòng)用公維金修繕設(shè)施無(wú)人做主，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)增大，繳費(fèi)率逐年下滑，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾時(shí)有發(fā)生。街道、社區(qū)兩級(jí)黨組織發(fā)揮組織優(yōu)勢(shì)，有限介入選育建強(qiáng)小區(qū)業(yè)委會(huì)，多維度有效支持業(yè)委會(huì)履職，創(chuàng)新探索“自治+物業(yè)顧問(wèn)”模式。業(yè)委會(huì)換屆后，精打細(xì)算降成本，挖掘公共資源拓收益，堅(jiān)持“花小錢(qián)辦大事”，在物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不漲的情況下，先后投入20余萬(wàn)元，完成18項(xiàng)硬件設(shè)施提升改造，小區(qū)環(huán)境煥然一新。以小區(qū)廣告位使用權(quán)置換實(shí)現(xiàn)小區(qū)監(jiān)控全覆蓋。引入純凈水供應(yīng)、“鳥(niǎo)巢”柜合作商和新增26個(gè)停車(chē)位提升公共收益，年均增收近5萬(wàn)元，等等。換屆近兩年來(lái)，物業(yè)繳費(fèi)率從91.3%提升至95.8%，物業(yè)服務(wù)投訴率明顯下降，小區(qū)治理實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。綜合看來(lái)，廈門(mén)集美探索有幾個(gè)重要的突破點(diǎn)，具體如下：

基層黨組織有限介入，選育建強(qiáng)小區(qū)自治組織

精準(zhǔn)畫(huà)像識(shí)才，建好“熱心人”信息庫(kù)。社區(qū)黨組織建立社區(qū)“兩委”包聯(lián)小區(qū)和網(wǎng)格駐點(diǎn)制度，網(wǎng)格員結(jié)合“一標(biāo)三實(shí)”數(shù)據(jù)采集、入戶走訪、開(kāi)展便民服務(wù)和組織志愿活動(dòng)等時(shí)機(jī)，以及與物業(yè)企業(yè)、樓棟小組長(zhǎng)、文體骨干等互動(dòng)中，從小區(qū)黨員和退休的公職人員、低齡老人及退伍軍人等群體中識(shí)別那些長(zhǎng)期默默奉獻(xiàn)、樂(lè)于助人、處事公正、在鄰里中有一定口碑的“熱心人”。歷經(jīng)3個(gè)多月的深入細(xì)致摸排，小區(qū)建立了由退休的老黨員、教師、工程師、法官等11人組成的“熱心人”信息庫(kù)。

搭建展示平臺(tái)，厚植“熱心人”可信度。社區(qū)黨組織常態(tài)化、品牌化組織便民服務(wù)、志愿服務(wù)、鄰里節(jié)進(jìn)小區(qū)等活動(dòng)，動(dòng)員“熱心人”擔(dān)任組織者、骨干或志愿者，讓更多業(yè)主認(rèn)識(shí)、了解“熱心人”付出和能力。在樓棟設(shè)立民情聯(lián)絡(luò)點(diǎn)，動(dòng)員安排“熱心人”擔(dān)任聯(lián)絡(luò)員，負(fù)責(zé)收集反饋居民意見(jiàn)建議，成為居民與社區(qū)溝通橋梁，提升“熱心人”的“能見(jiàn)度”和“可信度”。引導(dǎo)“熱心人”參與小區(qū)最突出、居民反映最強(qiáng)烈的環(huán)境臟亂的清理行動(dòng)等，讓業(yè)主感受到“熱心人”的溫度。網(wǎng)格員適時(shí)在小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群等陣地宣傳“熱心人”事跡，打牢他們的群眾基礎(chǔ)。

互動(dòng)建立感情，動(dòng)員“熱心人”挑重?fù)?dān)。社區(qū)黨組織安排包聯(lián)小區(qū)“兩委”和駐點(diǎn)網(wǎng)格員與“熱心人”高頻互動(dòng)建立情感，了解“熱心人”參加業(yè)委會(huì)選舉意愿及參選的顧慮等。社區(qū)黨組織書(shū)記與“熱心人”一對(duì)一談心，承諾業(yè)委會(huì)成立后社區(qū)提供支持等，有針對(duì)性消除顧慮。最終，有5名“熱心人”被社區(qū)書(shū)記和工作人員“三顧茅廬”的誠(chéng)意打動(dòng)，決定參選業(yè)委會(huì)。社區(qū)黨組織及時(shí)召開(kāi)由小區(qū)黨員、“熱心人”等參加的議事會(huì)，通報(bào)5名“熱心人”參選意愿，鼓勵(lì)他們聯(lián)名支持參選。社區(qū)黨組織經(jīng)歷半年多時(shí)間的有限介入，“組織靠得住、業(yè)主信得過(guò)”的新一屆業(yè)委會(huì)依法選舉產(chǎn)生。

基層黨組織有效支持，多維度賦能小區(qū)自治

組織體系支持，構(gòu)建街居——小區(qū)治理共同體。完善社區(qū)“大黨委”聯(lián)席機(jī)制，明確由街道包聯(lián)社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、“雙報(bào)到”單位分管領(lǐng)導(dǎo)分別擔(dān)任社區(qū)“大黨委”書(shū)記、副書(shū)記，每季度至少召開(kāi)1次聯(lián)席會(huì)議，定期協(xié)商解決問(wèn)題。社區(qū)黨組織建立“兩委”包聯(lián)小區(qū)機(jī)制，定期召集小區(qū)黨支部、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)主代表碰頭，分析小區(qū)治理形勢(shì)，協(xié)調(diào)解決小區(qū)治理難題，緊急情況第一時(shí)間響應(yīng)。通過(guò)健全“區(qū)-街-居-小區(qū)”上下貫通、有機(jī)銜接的組織體系和工作機(jī)制，建立街居-小區(qū)治理共同體，賦能業(yè)委會(huì)自治。

資源導(dǎo)入支持，提升小區(qū)治理能力。發(fā)揮社區(qū)“大黨委”聯(lián)席機(jī)制功能，合理配置成員單位資源，分配成員單位下沉小區(qū)并建立共建機(jī)制，有效導(dǎo)入行政、場(chǎng)地、服務(wù)等治理資源，提升業(yè)委會(huì)解決治理問(wèn)題能力。如開(kāi)發(fā)商建設(shè)時(shí)將消防通道占作他用，小區(qū)現(xiàn)有出入道路狹窄，長(zhǎng)期以來(lái)業(yè)主對(duì)此反映強(qiáng)烈。新一屆業(yè)委會(huì)成立后，及時(shí)將問(wèn)題反饋社區(qū)并尋求支持。社區(qū)黨組織發(fā)揮“大黨委”聯(lián)席機(jī)制作用，聯(lián)動(dòng)城管中隊(duì)、消防中隊(duì)等成員單位配合業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商研究解決方案，最終打通消防通道，化解業(yè)主反映強(qiáng)烈問(wèn)題。

治理經(jīng)驗(yàn)支持，創(chuàng)新探索“自治+物業(yè)顧問(wèn)”模式。社區(qū)黨組織經(jīng)常性地與業(yè)委會(huì)交流小區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)小區(qū)治理棘手問(wèn)題同題共答，用治理經(jīng)驗(yàn)支持業(yè)委會(huì)。如業(yè)委會(huì)面對(duì)物業(yè)公司因收支難平衡，要求物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，不然到期撤出，以及市場(chǎng)考察后其他企業(yè)報(bào)價(jià)更高，且業(yè)主對(duì)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意愿低，面對(duì)小區(qū)自治即將失序的困境時(shí)，社區(qū)黨組織及時(shí)給予支持，與業(yè)委會(huì)反復(fù)討論研究，創(chuàng)新提出“自治+物業(yè)顧問(wèn)”物業(yè)模式，降低物業(yè)管理成本。即由業(yè)委會(huì)自聘保潔、保安、水電工等服務(wù)人員，與物業(yè)公司簽訂顧問(wèn)合同，聘用1名物業(yè)顧問(wèn)擔(dān)任職業(yè)經(jīng)理人角色。通過(guò)把業(yè)主自治積極性與物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)性的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)物業(yè)收費(fèi)不漲，物業(yè)服務(wù)提檔，物業(yè)人員提薪的多贏局面。

激勵(lì)機(jī)制支持，暖心護(hù)航小區(qū)自治。業(yè)委會(huì)受到不合理爭(zhēng)議時(shí)，社區(qū)黨組織及時(shí)通過(guò)召開(kāi)小區(qū)茶話會(huì)、駐點(diǎn)網(wǎng)格員和樓棟長(zhǎng)引導(dǎo)、小區(qū)居民群澄清等方式將負(fù)面消息消除在萌芽。同時(shí)，社區(qū)黨組織適時(shí)開(kāi)展“熱心人”評(píng)選活動(dòng)，表?yè)P(yáng)表現(xiàn)突出、實(shí)績(jī)顯著的業(yè)委會(huì)成員、志愿者等，并推薦參加區(qū)級(jí)評(píng)選表彰，給予精神激勵(lì)。如社區(qū)黨組織制作《謝謝你！親愛(ài)的家人》短視頻，在小區(qū)廣泛宣傳業(yè)委會(huì)的無(wú)私奉獻(xiàn)，通過(guò)價(jià)值激勵(lì)、社會(huì)激勵(lì)等方式，為業(yè)委會(huì)持續(xù)注入動(dòng)力。

基層黨組織激發(fā)自治活力，實(shí)現(xiàn)小區(qū)良性自治

推行“一小區(qū)一公約”，實(shí)現(xiàn)自我管理。指導(dǎo)業(yè)委會(huì)建立議事平臺(tái)，協(xié)商小區(qū)停車(chē)亂、樓道堆雜等問(wèn)題，發(fā)動(dòng)業(yè)主參與小區(qū)公約制定，在小區(qū)公告欄、微信群等公布公約，擴(kuò)大知悉范圍，凝聚業(yè)主共識(shí)。強(qiáng)化公約踐行，對(duì)屢次違反小區(qū)公約的業(yè)主，適時(shí)召開(kāi)小區(qū)評(píng)理會(huì)、議事會(huì)，用群眾的力量規(guī)范群眾日常行為。近年來(lái)，該業(yè)委會(huì)與小區(qū)黨支部協(xié)同先后收集200多條建議，聚焦業(yè)主反映強(qiáng)烈問(wèn)題，以“一問(wèn)題一公約”方式分批制定公約，形成《海韻華庭小區(qū)文明公約集》。在業(yè)主群開(kāi)設(shè)“文明曝光臺(tái)”，對(duì)違反公約的行為進(jìn)行圖文曝光，事務(wù)監(jiān)督小組介入勸導(dǎo)，讓公約從“紙上條文”變?yōu)?ldquo;自覺(jué)行動(dòng)”，小區(qū)原先37處樓道堆雜問(wèn)題全部歸零、寵物牽繩率100%，亂停車(chē)現(xiàn)象基本杜絕，鄰里矛盾糾紛顯著減少。

充分調(diào)動(dòng)業(yè)主積極性，實(shí)現(xiàn)自我服務(wù)。業(yè)委會(huì)堅(jiān)持用實(shí)際行動(dòng)取信業(yè)主，以自身模范帶動(dòng)業(yè)主參與自治，實(shí)現(xiàn)小區(qū)自我服務(wù)。在小區(qū)環(huán)境整治中，業(yè)委會(huì)將鋪磚等專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的工程外包給企業(yè)，清雜搬運(yùn)等任務(wù)則自己帶著黨員、“熱心人”干，示范帶動(dòng)激發(fā)業(yè)主主動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)大部分業(yè)主從“袖手看”到“動(dòng)手干”的轉(zhuǎn)變。發(fā)起“小區(qū)是我家，建設(shè)靠大家”倡議，激發(fā)業(yè)主共同體意識(shí)，有些業(yè)主將自家花盆搬到小區(qū)中庭裝扮環(huán)境，有的捐贈(zèng)跑步機(jī)等運(yùn)動(dòng)器材供業(yè)主們共享，有的捐錢(qián)支持共享活動(dòng)室日常維護(hù)，等等。 

建立事務(wù)監(jiān)督小組，實(shí)現(xiàn)自我監(jiān)督。社區(qū)黨組織引導(dǎo)新一屆業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作，指導(dǎo)建立收支賬目在公告欄和業(yè)主群公示機(jī)制等，用公開(kāi)換透明，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督。同時(shí)引導(dǎo)及時(shí)建立監(jiān)督小組，接受業(yè)主代表和監(jiān)督小組查賬等。業(yè)委會(huì)在工作中發(fā)現(xiàn)個(gè)別業(yè)主對(duì)他們的工作持懷疑態(tài)度，便以此為契機(jī)，成立由該業(yè)主牽頭的事務(wù)監(jiān)督小組，參與物業(yè)費(fèi)測(cè)算、工程質(zhì)量監(jiān)督、日常經(jīng)費(fèi)開(kāi)支等關(guān)鍵事項(xiàng)，變“負(fù)能量輸出”為小區(qū)事務(wù)參與和監(jiān)督主力軍。

（中共廈門(mén)市集美區(qū)委社會(huì)工作部常務(wù)副部長(zhǎng) 沈迪）