歲末收官，智聚灣區(qū)。12月18日至19日，明源不動產(chǎn)研究院2025國資國企對標(biāo)交流研學(xué)活動年度收官之站在深圳舉行。超400位來自全國的國資國企負(fù)責(zé)人、政府代表及行業(yè)專家齊聚于此，共同聚焦產(chǎn)業(yè)升級這一時代課題，對標(biāo)大灣區(qū)前沿實踐，探索國資國企深化改革的可落地路徑。

產(chǎn)業(yè)升級：國資改革深水區(qū)的核心命題

國資國企作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，正處于從資產(chǎn)持有向產(chǎn)業(yè)運營轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段。如何通過專業(yè)化運營培育新質(zhì)生產(chǎn)力、推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，已成為當(dāng)前發(fā)展的重點課題。作為我國市場化程度高、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活躍的區(qū)域，大灣區(qū)國資國企在轉(zhuǎn)型中形成的經(jīng)驗與系統(tǒng)解法，為全國正處于相似階段的同行提供了可對標(biāo)、可借鑒的實踐坐標(biāo)。

明源云集團(tuán)合伙人、副總裁毛曉東在開場致辭中，結(jié)合過去一年對全國上百家產(chǎn)業(yè)園區(qū)及國資平臺的調(diào)研指出，產(chǎn)業(yè)運營能力已成為衡量國資平臺核心競爭力的關(guān)鍵標(biāo)尺。他進(jìn)一步表示，明源云作為長期伴隨行業(yè)發(fā)展的數(shù)字化伙伴，將持續(xù)通過系統(tǒng)化的解決方案，助力國資國企將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行、可衡量的運營實踐，激發(fā)存量資產(chǎn)的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

灣區(qū)答卷：全要素、多梯度的實戰(zhàn)經(jīng)驗

從深圳的科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，到東莞松山湖的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群培育，再到珠海的產(chǎn)教融合創(chuàng)新，活動呈現(xiàn)不同能級城市的成功經(jīng)驗，為處于不同發(fā)展階段的全國國企提供了精準(zhǔn)的參照坐標(biāo)。

深圳市產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展有限公司副總經(jīng)理張弛分享了特區(qū)建工在產(chǎn)業(yè)空間運營上的創(chuàng)新實踐。公司深度參與深圳市20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)建設(shè)，以“保本微利”模式為深圳市推動“20+8”產(chǎn)業(yè)集群高質(zhì)量發(fā)展提供高標(biāo)準(zhǔn)、定制化的產(chǎn)業(yè)空間，同時構(gòu)建了覆蓋企業(yè)全生命周期的運營生態(tài)體系。結(jié)合產(chǎn)業(yè)投資基金實施“以投促招”，并依托一體化平臺實現(xiàn)政策、金融、人才與企業(yè)需求的精準(zhǔn)對接，公司成功將產(chǎn)業(yè)空間升級為賦能企業(yè)持續(xù)成長的生態(tài)平臺，為深圳制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了扎實支撐與成功范式。

松山湖科學(xué)城集團(tuán)產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司副總經(jīng)理吳思多分享了引育結(jié)合推動產(chǎn)業(yè)集聚的實踐經(jīng)驗，立足主題化產(chǎn)業(yè)空間的基本盤，將空間供給升級為要素的系統(tǒng)性配置：從產(chǎn)業(yè)和企業(yè)真實需求出發(fā)，做好資源盤點，聯(lián)合高校研究院、龍頭企業(yè)共同建設(shè)面向特色領(lǐng)域的主題創(chuàng)新平臺，匹配相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)基金、應(yīng)用場景和專項政策，構(gòu)建起從需求出發(fā)的平臺孵化、企業(yè)培育到產(chǎn)業(yè)集聚的完整鏈條，實現(xiàn)引進(jìn)和培育并重的生態(tài)體系。

深圳星河產(chǎn)城研究院院長王英杰分享了星河WORLD從載體招商轉(zhuǎn)向深度產(chǎn)業(yè)運營的實踐經(jīng)驗。園區(qū)通過構(gòu)建涵蓋七大產(chǎn)業(yè)集群的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，并搭建集政務(wù)服務(wù)、市場對接、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同于一體的綜合服務(wù)平臺，為企業(yè)提供從基礎(chǔ)服務(wù)到業(yè)務(wù)拓展的全周期支持。運營中特別注重以市場賦能助力企業(yè)發(fā)展，通過舉辦產(chǎn)業(yè)對接、跨境電商專場等活動，推動企業(yè)間合作與訂單落地。這一系列舉措，形成了企業(yè)成長與園區(qū)價值提升的良性循環(huán)。

明源不動產(chǎn)研究院副院長老笑在分享中，針對存量時代如何系統(tǒng)性地育商、留商、實現(xiàn)可持續(xù)增長這一命題，給出了體系化的思考。他提出的“定、研、服、盈、術(shù)、陣”六大維度，構(gòu)成了一套可落地的運營框架。該框架強調(diào)依據(jù)園區(qū)能級、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與客群特征進(jìn)行差異化定位，并通過構(gòu)建生態(tài)服務(wù)、開展產(chǎn)業(yè)投資等方式，開辟運營增值與資本收益等新增長路徑，從而與入園企業(yè)建立長期共生關(guān)系，推動資產(chǎn)價值的持續(xù)提升。

招商蛇口招商產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)研究院院長（規(guī)劃發(fā)展部總經(jīng)理）羅鋒在分享中指出，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展面臨新環(huán)境，全國統(tǒng)一大市場建設(shè)與公平競爭條例對傳統(tǒng)招商模式提出新要求。他觀察到，各地資本招商已全面展開。面對變化，羅鋒強調(diào)園區(qū)需從傳統(tǒng)租賃轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)招商，通過繪制產(chǎn)業(yè)地圖、設(shè)立全周期基金等方式精準(zhǔn)引入企業(yè)；同時回歸服務(wù)本質(zhì)，以系統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)能力賦能企業(yè)成長，實現(xiàn)從“招商者”到“服務(wù)者”的角色深化。

珠海科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)代表羅展鵬分享了以產(chǎn)教融合破解企業(yè)智造人才瓶頸的經(jīng)驗。他們創(chuàng)新構(gòu)建“園企校”共建工匠學(xué)院平臺，通過“訂單班”“雙導(dǎo)師制”等模式精準(zhǔn)對接企業(yè)需求，實現(xiàn)課程體系與產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、實訓(xùn)場景與生產(chǎn)現(xiàn)場、人才輸出與企業(yè)崗位的深度匹配。該平臺已從2家擴展至7家企業(yè)級工匠學(xué)院，累計培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)新工匠170余名，快速響應(yīng)并解決企業(yè)緊急用工需求超350人次，形成了“教育鏈-人才鏈－產(chǎn)業(yè)鏈”高效協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)，為地方特色產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了穩(wěn)定的人才支撐與技術(shù)解決方案。

深圳坪安運營公司總經(jīng)理謝利民在分享中指出，園區(qū)運營的升級關(guān)鍵在于運營者的思維要從地產(chǎn)邏輯轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)邏輯，并堅持產(chǎn)業(yè)邏輯。他強調(diào)，運營者應(yīng)當(dāng)遵循“八八原則”，將精力聚焦于企業(yè)普遍關(guān)切的市場，金融，政策，人才，產(chǎn)研，品牌等核心需求，并通過以商招商、生態(tài)共建形成價值共生關(guān)系，從而推動園區(qū)從空間租賃向產(chǎn)業(yè)共同體的深刻轉(zhuǎn)型。服務(wù)應(yīng)為招商提供前置基礎(chǔ)，空間招商應(yīng)為服務(wù)之結(jié)果。

深業(yè)商業(yè)管理有限公司商業(yè)運營負(fù)責(zé)人李峻澤分享了深業(yè)上城實現(xiàn)從流量到“留量”轉(zhuǎn)化的運營經(jīng)驗。面對激烈的市場競爭，項目采取了一套組合策略實現(xiàn)破局：一方面系統(tǒng)提升硬件環(huán)境與商業(yè)氛圍，另一方面敏銳把握深港融合趨勢，積極引入政策鼓勵的市內(nèi)免稅店、首店業(yè)態(tài)、新能源汽車及3C數(shù)碼等業(yè)態(tài)；深業(yè)上城充分糅合“寫字樓+特色小鎮(zhèn)+商業(yè)+酒店+公園”多重業(yè)態(tài)組合，創(chuàng)造性地打造了行業(yè)內(nèi)極具特色的“文商體旅”融合消費場景。通過一系列舉措，深業(yè)上城在2025年上半年實現(xiàn)客流量同比增長15%，成功構(gòu)建了兼具高頻消費與深度體驗的可持續(xù)商業(yè)生態(tài)。

次日，與會者走進(jìn)蛇口網(wǎng)谷、深業(yè)上城、星河WORLD、南頭古城等灣區(qū)地標(biāo)項目進(jìn)行實地探訪，親身感受理論藍(lán)圖落地為生動現(xiàn)實的完整過程。

隨著大灣區(qū)站活動落幕，明源不動產(chǎn)研究院2025年度國資對標(biāo)系列六城巡回圓滿畫上句號。從春至冬，從蘇州、珠海、上海、廈門、昆明再到大灣區(qū)，這一系列高密度、深聚焦的交流活動，持續(xù)追蹤國資國企改革的最前線，累計吸引近兩千人次參與，已成為業(yè)內(nèi)頗具影響力的思想策源地與實戰(zhàn)交流平臺。

活動的價值不僅在于分享，更在于連接與啟發(fā)。展望2026年及更遠(yuǎn)的未來，如何錨定方向，在存量空間里開拓新增長路徑，仍是國資國企需要共同探索的長期命題。明源云將繼續(xù)以數(shù)字化為舟，以行業(yè)洞察為槳，與全國國資國企同仁一道，奔赴資產(chǎn)價值與產(chǎn)業(yè)動能協(xié)同增長的新征程。（明源不動產(chǎn)研究院）